Actuel / Des cadeaux pour les locataires
4 janvier 2018
Le marché du logement est en profonde mutation. Désormais, les propriétaires ne tiennent plus systématiquement le couteau par le manche. © DR
Mois gratuits, voire baisses de loyers, certains propriétaires sont prêts au sacrifice pour remplir des logements désespérément vides.
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La logique commande d’en tirer les conséquences: les biens gelés doivent servir à financer la reconstruction.</p> <h3>Précédents dans le Golfe</h3> <p>La question de l’utilisation des avoirs gelés est aussi ancienne que les sanctions elles-mêmes. Dès les premiers jours de la guerre, il a semblé clair pour de nombreux experts et décideurs occidentaux que les centaines de milliards de dollars appartenant à la Russie ne seraient jamais retournés au gouvernement responsable de la guerre, et pour cause: en septembre dernier, une estimation conjointe de la Banque mondiale, de la Commission européenne et du gouvernement ukrainien évaluait les coûts de reconstruction des infrastructures à 349 milliards de dollars. Lors de la Conférence de Lugano de l’été dernier, Kiev avait même présenté une facture de 750 milliards, incluant les pertes économiques imputables à la guerre. Depuis lors, les missiles et les obus ont continué de pleuvoir, faisant exploser la facture.</p> <p>Parallèlement, les avoirs publics russes bloqués en Occident dépassent 300 milliards de dollars, essentiellement sous la forme de réserves de change de la banque centrale russe (316 milliards au 31 décembre 2021). En octobre dernier, le <a href="https://fsi.stanford.edu/working-group-sanctions" target="_blank" rel="noopener">Groupe de travail international sur les sanctions russes</a> publiait un papier justifiant leur confiscation en fonction d’une interprétation du droit international appliquée précédemment lors de la première guerre du Golfe, lors de la reconstruction du Koweit, sur la résolution de l’Assemblée générale de l’ONU d’un retrait immédiat de l’armée russe d’Ukraine et sur un jugement de la Cour internationale de justice exigeant l’arrêt immédiat des opérations militaires. Dans plusieurs Etats (pays du G7, Union européenne notamment), des mécanismes juridiques sont graduellement mis en place pour permettre ces confiscations.</p> <h3>Proches de Poutine et profiteurs de guerre</h3> <p>La question des avoirs privés est autrement plus complexe: un citoyen, une entité russe ne peut pas être considéré comme responsable de la guerre. Ses avoirs doivent par conséquent être préservés. Il en va différemment pour les personnes dont la responsabilité est directement et concrètement engagée. L’on pense au chef des milices Wagner, engagées dans les combats sur le front du Donbass, le milliardaire Evgueni Prigojine, du premier cercle autour de Vladimir Poutine.</p> <p>On peut aussi inclure des exemples moins évidents mais sanctionnés quand même comme Alisher Usmanov, qui a «activement soutenu matériellement et financièrement les responsables russes de l’annexion de la Crimée et de la déstabilisation de l’Ukraine et qui en a activement soutenu la politique», comme l’indique sa fiche sur la liste des sanctions publiée par le Secrétariat d’Etat à l’économie (Seco). C’est un des milliardaires russes qui a particulièrement apprécié d’être basé en Suisse, notamment par l’utilisation de sociétés et de trusts et par ses relations avec 27 banques suisses dont Crédit Suisse et Julius Baer.</p> <h3>Opposition des banques</h3> <p>Les banques n’ont évidemment aucun intérêt à ce que les avoirs de personnes sanctionnées soient confisqués. Cela démolirait l’image séculaire d’une Suisse coffre-fort de toutes les fortunes mondiales, bien ou mal acquises. L’un de leurs meilleurs arguments de vente pour attirer des grandes fortunes du monde entier se verrait décrédibilisé instantanément. D’où leur lobbyisme attentif au Palais fédéral pour éviter toute saisie d’avoirs gelés. Et s’épargner tout effort sérieux pour aider les autorités à identifier les avoirs de leurs clients mis sous sanctions, ce qui a contribué à ce que 7 milliards de francs seulement ont été trouvés.</p> <p>Le Conseil fédéral reste néanmoins prudent: il sait, depuis la fin du secret bancaire, qu’il est moins pire de dire «non» aux banques qu’aux grands pays voisins. Aussi, il a «pris note» du caractère illicite, à la lumière du droit actuel, d’une confiscation des avoirs privés, ainsi que le présentait son groupe de travail. Mais il ne ferme pas la porte à une évolution de ce même droit. 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Le premier samedi soir de la guerre d'agression russe en Ukraine, le 26 février, la Maison-Blanche communiquait sa volonté, et celle de ses alliés britanniques, allemands, français, italiens, canadiens et de l'Union européenne, de «créer un groupe de travail transatlantique chargé de s'assurer de la bonne application des sanctions financières en identifiant et en gelant les actifs des individus et des entreprises basés dans nos juridictions».</p> <p>Et quelques lignes en-dessous, le communiqué précisait: «nous allons engager d'autres gouvernements». Lisez: ceux des pays qui ont massivement accueilli des fortunes de milliardaires russes, dont, évidemment, la Suisse, Chypre, les Emirats arabes unis et quelques autres paradis fiscaux.</p> <h3>Faire parler la carpe</h3> <p>Chacun a bien compris la portée de la charge lancée à toute vapeur dans la stupeur et la colère des premiers jours du conflit. La dynamique créée par la rupture de l'ordre international est de celle qui a le potentiel de se transformer en «game changer», c'est-à-dire de modifier durablement les règles du jeu. Comme celle des attentats du 11-Septembre, qui ont abouti à la criminalisation internationale de l'argent du terrorisme, ou celle de la crise financière de 2008, qui a débouché, comme les banquiers suisses le savent, sur la disparition du secret bancaire pour les questions fiscales.</p> <p>En clair: pour traquer les secrets financiers de Vladimir Poutine et des près de 900 autres personnes ciblées par les sanctions occidentales, il faut commettre ce qui n'avait jamais été sérieusement tenté jusqu'ici: s'enfoncer dans la jungle des sociétés offshore, trusts, fondations, sociétés de domicile, «limited partnerships» et autres. Démêler les cachotteries des avocats, des notaires, des fiduciaires et des hommes et femmes de paille. Amener les banquiers à parler. 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Baptisé REPO, pour Russian Elites, Proxies, and Oligarchs multilateral task force, il a explicitement pour but de «recueillir et partager les informations permettant de déclencher des actions concrètes, dont des sanctions, des gels d'avoirs et des saisies civiles et pénales d'actifs ainsi que des poursuites judiciaires», selon un communiqué du Trésor américain du 17 mars.</p> <p>Depuis lors, le travail avance. A quel rythme? C'est là que les choses se compliquent. Des yachts d'oligarques ont été saisis, certes. Des villas somptueuses ont été confisquées, certes. Des comptes en banques et autres actifs financiers ont été gelés pour un total de quelques milliards de francs, certes. Mais nombre d'autres yachts ont pu fuir et se réfugier qui en Turquie, qui aux Emirats, aux Seychelles ou aux Maldives (voire dans l'enclave russe de Kaliningrad pour l'un des navires personnels de Vladimir Poutine). Et des fortunes considérablement plus élevées continuent d'échapper aux enquêteurs. 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Jean-Luc*, à Sion, n’en revient toujours pas. «Je n’arrive pas à remettre mon logement au centre-ville. Pourtant, le loyer a été abaissé de 10%. Malgré cela, certaines personnes tentent de négocier une baisse supplémentaire». C’est toutefois le contraire d’un taudis dont il est question: situé au rez-de-chaussée d’un immeuble neuf, l’appartement de Jean-Luc compte 4,5 pièces pour une surface de 135 mètres carrés, avec un plus une terrasse-jardin de 60 mètres carrés. Le loyer? 1980 francs par mois, charges comprises. Un montant courant dans le quartier.
Le problème de ce logement, c’est que la concurrence est rude. La capitale valaisanne a grandi vite. Ces dix dernières années, sa population a progressé de 17% pour dépasser 33'000 habitants. Or, plutôt que de suivre la tendance, la construction de logements l’a précédée. Rien qu’en 2016, il en est sorti 639 de terre: le double des années précédentes. Conséquence, les prix du logement ont commencé à piquer du nez.
Premier loyer offert pour plusieurs appartements, dans différentes régions. © Bon pour la tête/captures d’écran.
La capitale valaisanne n’est pas la seule à subir le phénomène. A Bussy, localité de la Broye fribourgeoise proche de Payerne, trois immeubles neufs subissent les aléas du marché. Sur les annonces qu’il a placées sur internet, leur propriétaire l’assureur Allianz, promet un mois de loyer gratuit pour chaque appartement libre, soit une économie de 1320 francs pour les futurs locataires. «Nous préférons accorder des cadeaux pour motiver de potentiels occupants plutôt que de garder des logements libres», indique Allianz.
La force change de camp
Le marché du logement est en profonde mutation. Désormais, les propriétaires ne tiennent plus systématiquement le couteau par le manche. Ce ne sont plus eux qui, systématiquement, choisissent quels locataires vont occuper leurs logements ni même à quels tarifs. Le rapport de force est en train de changer de camp.
La raison est très simple: jamais depuis la fin des années 1990 le nombre de logements à louer sont demeurés vides n’avaient été aussi nombreux. L’on en compte 53'327 dans toute la Suisse. Le taux de vacance est désormais supérieur à 1% dans 19 cantons et le phénomène s’accélère, selon l’Office fédéral de la statistique.
Il n’est toutefois pas une surprise. Cela fait des années que les professionnels de l’immobilier l’anticipent. Depuis plus de dix ans, la construction est en plein boom, stimulée par l’immigration et le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et la recherche par les caisses de pension de rendements qu’elles ne peuvent plus espérer dans d’autres placements. Ce boom immobilier se manifeste tout particulièrement dans les zones périphériques où les terrains ne sont pas chers, les zones constructibles étendues et dont la distance par rapport aux grands centres urbains peut être franchie en un temps raisonnable par un travailleur pendulaire.
Où sont les logements vides
En Suisse romande, les logements vides se trouvent en premier lieu dans les Chablais valaisan et vaudois, la vallée du Rhône entre Martigny et Sierre, la Broye vaudoise et fribourgeoise ainsi que le Jura. Dans quelles localités? Vétroz, Saxon et Collombey-Muraz en Valais, Marly, Domdidier et Romont à Fribourg, Delémont dans le Jura, Aigle et Oron dans le canton de Vaud ainsi que Boudry dans celui de Neuchâtel, selon l’indicateur du risque de logements vides établi par CIFI, une entreprise spécialisée dans l’étude du marché du logement. «Ce sont les communes dans lesquelles la construction de logements est la plus forte par rapport au taux de logements vides», explique son porte-parole Michel Benedetti.
Même les zones favorisées
Mais les régions riches centrales, bien exposées comme l’arc lémanique et les grandes villes où le marché est habituellement blindé et où la recherche d’un logement à loyer abordable s’assimile à un chemin de croix, recèlent quelques failles. C’est ainsi qu’une commune genevoise apparaît de manière totalement inattendue dans ce tableau des zones à risque: Cologny, localité huppée parmi les localités huppées. Elle est la première du canton à figurer sur la liste de l’indicateur du risque de logements vides de CIFI. Et une commune en périphérie de Lausanne: Epalinges.
Depuis quelques années, les agents immobilier notent une baisse de la demande en villas de prestige et autres logements de luxe. Il n’est pas rare de voir sur la Côte vaudoise, des villas remises en location à des tarifs inférieurs à ceux payés par les occupants précédents. «La diminution de l’immigration et la baisse des indemnités de logement payées par les multinationales à leurs cadres en sont la cause principale», expliquent-ils.
Enfin, même à Genève – pourtant la ville de Suisse romande où la situation reste des plus tendues en matière de logement (taux de vacance: 0,5%, l’un des plus bas de Suisse) où sévissent toujours les «chasseurs d’appartements» – certains propriétaires déchantent: «Je possède plusieurs logements en ville. Or, j’ai dû concéder une baisse de loyer de 3500 francs à 2600 francs mensuels pour garantir l’occupation immédiate d’un appartement de plus de 140 mètres carrés dans le quartier chic de Florissant», témoigne Stéphane*. Pourquoi ce sacrifice? «Je préfère baisser le loyer plutôt que de conserver un objet non utilisé». Son cas est loin d’être unique: «La hausse des loyers s’est terminée en 2016. Désormais, ces derniers sont orientés à la baisse», a observé la Banque cantonale de Genève lors de son point de presse conjoncturel du 19 décembre.
A Lausanne, Régis von Arx est même en train de changer son business. Spécialisée dans la chasse aux appartements pour locataires en recherche, son agence Homequest, se reconvertit depuis quelques mois... dans la chasse aux locataires à placer dans des logements vides. «Le marché se modifie. L’objectif est d’équilibrer les deux activités», souligne l’entrepreneur. Ses clients? des propriétaires d’appartements ou de villas jumelles de plus de 2500 à 3000 francs par mois, situés hors du centre de la ville ou des grands axes, et dont les loyers sont 15% à 20% plus élevés que la moyenne pour leur segment. «Je pense ne pas être le seul à opérer ce virage», commente-t-il.
Pourquoi ces cadeaux?
Reste la question de fond: pourquoi des loyers baissent-ils à Genève et sur La Côte vaudoise, zones pourtant fort recherchées, alors qu’ils ne bougent pas forcément dans les régions périphériques où les logements vides sont bien plus nombreux? La réponse est essentiellement comptable, comme en témoigne Pierre Michel président de Swiss Real Estate Management, une société de gestion de parcs immobiliers basée à Genève: «Si un propriétaire concède une baisse de loyer, il diminue la valeur de son immeuble. Celle-ci est en effet calculée sur la base des loyers encaissés, que l’on appelle l’état locatif. Pour une caisse de pensions, cela peut entraîner une diminution du rendement des placements et donc détériorer le rapport entre ses gains et les rentes à verser à ses retraités.»
Mais les conséquences peuvent être plus graves pour un propriétaire privé, surtout s’il est endetté. «Si la valeur de l’immeuble baisse en raison d’une diminution de loyer, la banque qui détient l’hypothèque sur l’immeuble peut exiger un amortissement extraordinaire», poursuit Pierre Michel. En effet, si le propriétaire baisse un ou des loyers, il risque de devoir, en plus, rembourser une partie de son emprunt à la banque. Autrement dit: une double peine!
Ces cadeaux, ces baisses de loyers sont toutefois loin de devenir la règle, ainsi que l’observe la section vaudoise de l’Asloca: «Ils ne s’observent pas pour les appartements accessibles à la classe moyenne, et surtout pas dans les grandes villes ni sur l’Arc lémanique», affirme Anne Baehler Bech, sa secrétaire générale. Il est encore loin le jour où, comme au milieu des années 1990, le locataire pouvait choisir son appartement à Genève en fonction du quartier et de la rue où il avait envie de s’installer.
*Identités connues de la rédaction.
Précédemment dans Bon pour la tête
Le marché immobilier, porte ouverte au blanchiment d’argent, par Denis Masmejan
A Genève, on récompense les pires projets immobiliers, par Isabel Jan-Hess
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Ils ont cru à leur propres promesses. Ils ne sont évidemment pas les seuls à s'être laissés aveugler par leur propre puissance! Que dire de Jaír Bolsonaro, qui a cru qu'il suffisait d'insulter et de menacer ses adversaires sur les réseaux sociaux pour remporter une élection présidentielle au Brésil? De Sam Bankman-Fried, qui croyait qu'il suffisait d'accabler un concurrent pour sauver sa plateforme de négoce des cryptomonnaies FTX de la faillite début novembre? D'Urs Rohner, qui présumait de la force de Crédit Suisse qu'il a présidé, au point de décourager les vrais contrôles de risque internes, au point de plonger la banque dans une crise profonde en octobre?</p> <p>Leurs échecs marquent-ils celui de l'idéologie de l'homme fort (ou de la femme aux idées fortes)? Rien n'est moins sûr. La planète compte de nombreux dictateurs ou dirigeants autoritaires que rien ne semble vouloir faire partir, comme Xi Jinping ou Recep Tayip Erdogan. Mais les revers planétaires de Madame Truss et de MM. 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Le premier samedi soir de la guerre d'agression russe en Ukraine, le 26 février, la Maison-Blanche communiquait sa volonté, et celle de ses alliés britanniques, allemands, français, italiens, canadiens et de l'Union européenne, de «créer un groupe de travail transatlantique chargé de s'assurer de la bonne application des sanctions financières en identifiant et en gelant les actifs des individus et des entreprises basés dans nos juridictions».</p> <p>Et quelques lignes en-dessous, le communiqué précisait: «nous allons engager d'autres gouvernements». Lisez: ceux des pays qui ont massivement accueilli des fortunes de milliardaires russes, dont, évidemment, la Suisse, Chypre, les Emirats arabes unis et quelques autres paradis fiscaux.</p> <h3>Faire parler la carpe</h3> <p>Chacun a bien compris la portée de la charge lancée à toute vapeur dans la stupeur et la colère des premiers jours du conflit. La dynamique créée par la rupture de l'ordre international est de celle qui a le potentiel de se transformer en «game changer», c'est-à-dire de modifier durablement les règles du jeu. Comme celle des attentats du 11-Septembre, qui ont abouti à la criminalisation internationale de l'argent du terrorisme, ou celle de la crise financière de 2008, qui a débouché, comme les banquiers suisses le savent, sur la disparition du secret bancaire pour les questions fiscales.</p> <p>En clair: pour traquer les secrets financiers de Vladimir Poutine et des près de 900 autres personnes ciblées par les sanctions occidentales, il faut commettre ce qui n'avait jamais été sérieusement tenté jusqu'ici: s'enfoncer dans la jungle des sociétés offshore, trusts, fondations, sociétés de domicile, «limited partnerships» et autres. Démêler les cachotteries des avocats, des notaires, des fiduciaires et des hommes et femmes de paille. Amener les banquiers à parler. Et donc, convaincre des professions entières de passer à table alors qu'elles avaient jusqu'ci fermement tout mis en œuvre pour surtout ne pas le faire, en employant une arme redoutable: convaincre leurs gouvernements qu'ils avaient plus à perdre qu'à gagner en les obligeant à la transparence. Autant amener une carpe à parler.</p> <h3>Des yachts saisis, mais...</h3> <p>Pourtant, la dynamique de «perçage de coffres» a été confirmée le 11 mars lorsque le G7 (les mêmes pays que ceux ci-dessus, plus le Japon) et l'Australie annonçaient avoir «rendu opérationnel» le groupe de travail annoncé le 26 février. Baptisé REPO, pour Russian Elites, Proxies, and Oligarchs multilateral task force, il a explicitement pour but de «recueillir et partager les informations permettant de déclencher des actions concrètes, dont des sanctions, des gels d'avoirs et des saisies civiles et pénales d'actifs ainsi que des poursuites judiciaires», selon un communiqué du Trésor américain du 17 mars.</p> <p>Depuis lors, le travail avance. A quel rythme? C'est là que les choses se compliquent. Des yachts d'oligarques ont été saisis, certes. Des villas somptueuses ont été confisquées, certes. Des comptes en banques et autres actifs financiers ont été gelés pour un total de quelques milliards de francs, certes. Mais nombre d'autres yachts ont pu fuir et se réfugier qui en Turquie, qui aux Emirats, aux Seychelles ou aux Maldives (voire dans l'enclave russe de Kaliningrad pour l'un des navires personnels de Vladimir Poutine). Et des fortunes considérablement plus élevées continuent d'échapper aux enquêteurs. 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VOS RÉACTIONS SUR LE SUJET
2 Commentaires
@Bogner Shiva 212 04.01.2018 | 11h36
«Il est urgent d'attendre...le dernier moment ! Sauve qui peut ! Mais ...pas grave, le parc immobilier détenus par les banques va gonfler et du coup donner un certain monopole à celles-ci. Pour le plus grand bonheur des actionnaires...comment ? Ben comme d'hab en manipulant des chiffres de ci de là, et hop les taux remontent, certains baissent....et ? " il est urgent d'adapter les loyers à la nouvelle situation immobilière dans le pays bla bla bla " dixit un politique la bouche en coeur, allez, au hasard, de droite, directement impliqué dans un C.A. d'une banque ou et dans un grand groupe immobilier...ce qui va être fait très très vite fait et mis en place ! on parie ? Juste une question de temps !»
@kyril 04.01.2018 | 18h25
«Des précisions sur qui sont les propriétaires immobiliers seraient intéressantes.
A voir, les gros propriétaires sont les caisses de pensions qui investissent dans l'immobilier pour payer les rentes des retraités.
Il y a aussi les communes qui sont propriétaires, les coopératives, certaines fondations d'utilité publique, les CFF, etc...
...et bien tenue les fonds immobiliers, privés, et autres.
Bref le "milieu" est tout sauf uniforme...»